임대차 계약서 작성 시 반드시 알아야 할 7가지 체크포인트

부동산 시장에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 분야 중 하나가 바로 임대차 계약입니다. 특히 최근 몇 년간 전세사기 사건이 급증하면서 임대차 계약서 작성의 중요성이 더욱 부각되고 있습니다. 수백만 원에서 수억 원에 이르는 보증금이 걸려 있는 만큼, 계약 과정에서의 작은 실수 하나가 돌이킬 수 없는 큰 손실로 이어질 수 있기 때문입니다.

 

임대차 계약은 단순히 집을 빌리고 빌려주는 관계가 아닙니다. 법적으로 복잡한 권리와 의무가 얽혀 있는 중요한 계약 관계이며, 이를 제대로 이해하지 못하고 계약하게 되면 나중에 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘은 안전한 임대차 계약을 위해 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 포인트를 자세히 알아보겠습니다.

 

등기부등본으로 임대인 신원 확인하기

임대차 계약에서 가장 기본이 되는 것은 바로 등기부등본을 통한 임대인 신원 확인입니다. 많은 사람들이 이 과정을 형식적으로 생각하고 넘어가는 경우가 있는데, 실제로는 가장 중요한 단계입니다. 등기부등본은 계약 당일뿐만 아니라 잔금 지급일, 그리고 잔금 다음날까지 총 3번에 걸쳐 확인해야 합니다.

 

등기부등본을 확인할 때는 먼저 임대인의 신분증과 등기부등본상의 소유자 정보가 정확히 일치하는지 확인해야 합니다. 이름, 주민등록번호가 모두 동일한지 꼼꼼히 살펴봐야 하며, 만약 대리인과 계약하는 경우라면 인감 날인된 위임장과 인감증명서, 대리인 신분증을 모두 확인한 후 반드시 임대인 본인과 직접 통화하여 계약 의사를 재확인해야 합니다.

 

또한 등기부등본의 을구(권리부)를 자세히 살펴봐야 합니다. 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정되어 있는 주택은 계약을 피하는 것이 좋습니다. 근저당권이 설정되어 있다면 채권최고액을 확인하여 임대인의 대출 현황을 파악해야 하며, 임차권등기명령이 있는지도 확인해야 합니다. 임차권등기명령이 있다는 것은 이전 세입자가 보증금을 받지 못했다는 의미일 수 있어 특별히 주의가 필요합니다.

 

 

건축물대장으로 불법건축물 여부 점검하기

등기부등본과 함께 반드시 확인해야 하는 것이 건축물대장입니다. 건축물대장은 정부24에서 무료로 열람할 수 있으며, 해당 건물이 적법한 건축물인지 확인할 수 있는 중요한 자료입니다.

 

불법건축물의 경우 전입신고가 불가능하여 대항력을 취득할 수 없고, 따라서 보증금 보호를 받지 못할 수 있습니다. 또한 주택용도가 아닌 근린생활시설 등으로 되어 있다면 주거용으로 사용할 수 없으므로 계약을 피해야 합니다. 계약서상의 주소와 면적이 등기부등본, 건축물대장과 정확히 일치하는지도 반드시 확인해야 합니다.

 

특히 다가구주택이나 원룸의 경우 불법 증축이나 용도 변경이 있는 경우가 많으므로 더욱 세심한 확인이 필요합니다. 건축물대장상의 용도와 실제 사용 용도가 다르거나, 허가받지 않은 증축 부분이 있다면 나중에 철거 명령이 내려질 수도 있어 주의해야 합니다.

 

전세가율과 시세의 적정성 검토하기

전세사기를 예방하기 위해서는 전세가율과 시세의 적정성을 반드시 검토해야 합니다. 일반적으로 전세가율은 매매가의 60-70% 수준이 적정한 것으로 여겨지며, 매매가 대비 전세가율이 80% 이상인 경우 이른바 '깡통전세'일 가능성이 높습니다.

 

시세 확인은 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 네이버부동산, KB시세 등을 통해 할 수 있습니다. 여러 사이트를 비교해 보고 평균적인 시세를 파악한 후, 제시된 전세가가 적정한 수준인지 판단해야 합니다. 만약 현저하게 싼 매물이라면 전세사기일 가능성을 의심해봐야 합니다.

 

최근에는 주택도시보증공사에서 제공하는 안심전세 앱을 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 이 앱을 통해 시세조회뿐만 아니라 집주인 정보, 근저당 현황 등을 종합적으로 확인할 수 있어 매우 유용합니다.

 

특약사항 꼼꼼하게 작성하기

임대차 계약서에서 가장 중요하면서도 많은 사람들이 소홀히 하는 부분이 바로 특약사항입니다. 특약사항은 기본 계약서에 포함되지 않은 내용이나 당사자 간에 구두로 합의한 사항을 서면으로 명시하는 부분으로, 나중에 분쟁이 발생했을 때 매우 중요한 근거가 됩니다.

 

임차인 입장에서는 먼저 등기부등본 권리관계 유지 특약을 넣는 것이 중요합니다. "잔금일 익일까지 현재 등기부등본상의 권리관계를 유지하며, 이를 위반할 경우 계약을 무효로 한다"는 내용을 명시해야 합니다. 또한 전세자금대출을 받을 예정이라면 "대출이 불가능할 경우 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환하고 계약은 무효로 한다"는 특약을 넣어야 합니다.

 

보증금반환보증보험 가입 특약도 중요합니다. "보증보험 가입이 불가능할 경우 임대인은 보증금 전액을 반환하고 계약은 무효로 한다"는 내용을 포함시켜야 합니다. 보증금 지급 방법에 대해서도 "보증금은 반드시 임대인 명의의 계좌로만 입금한다"고 명시하는 것이 안전합니다.

 

임대인 입장에서도 필요한 특약사항들이 있습니다. 임차인의 위반 행위에 대한 조항을 넣어 위반 시 계약 해지나 손해배상을 요구할 수 있도록 하고, 임대인의 동의 없이 구조변경이나 전대, 임차권 양도를 할 수 없다는 조항도 포함시켜야 합니다. 중도 퇴실에 대비한 조항도 넣어 만기 전 중도 퇴실 시 임차인이 중개수수료를 부담하도록 하는 것이 좋습니다.

 

임대인 세금체납 여부 조회하기

많은 사람들이 놓치는 부분 중 하나가 바로 임대인의 세금체납 여부 확인입니다. 국세 납입 채권은 다른 채권보다 우선하므로, 임대인이 세금을 체납하고 있다면 추후 공매나 압류가 진행될 수 있어 매우 위험합니다.

 

임대차계약을 체결한 임차인은 임대인의 동의 없이도 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 홈택스 사이트의 상담/제보 메뉴에서 탈세신고센터를 통해 고액상습체납자 명단을 확인할 수도 있습니다. 특히 보증금이 1천만 원을 초과하는 경우에는 임대인의 동의 없이도 열람이 가능하므로 반드시 확인해야 합니다.

 

계약 후 필수 절차 이행하기

계약을 체결한 후에도 중요한 절차들이 남아 있습니다. 바로 전입신고와 확정일자 취득, 그리고 임대차 신고입니다. 이러한 절차들은 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 반드시 필요한 과정입니다.

 

전입신고는 이사 당일 또는 최대한 빨리 해야 합니다. 법적으로는 14일 이내에 하면 되지만, 우선변제권은 전입신고 다음날 0시부터 발생하므로 빠를수록 좋습니다. 정부24에서 온라인으로도 신고가 가능하므로 편리하게 이용할 수 있습니다.

 

확정일자는 임대차계약 신고를 할 때 자동으로 부여받거나 주민센터나 인터넷 등기소에서 별도로 신청할 수 있습니다. 임대차 신고는 보증금 6천만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과시 30일 이내에 의무적으로 해야 하며, 2024년 6월부터는 미신고 시 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

표준계약서 사용과 보증금 안전장치 구축하기

마지막으로 법무부에서 제공하는 주택임대차표준계약서를 사용하는 것을 권장합니다. 이 계약서에는 대항력과 우선변제권 확보 방법 등 임차인 보호규정에 대한 상세한 정보가 포함되어 있어 계약 당사자 모두에게 도움이 됩니다.

 

보증금의 안전을 위해서는 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것이 가장 효과적입니다. HUG(주택도시보증공사), HF(주택금융공사), SGI(서울보증보험) 등에서 제공하는 이 보험에 가입하면 집주인이 전세금을 돌려주지 않아도 80% 이상을 정부에서 지원받을 수 있습니다.

 

보증금은 반드시 임대인 명의의 통장으로만 입금해야 하며, 입금 후에는 계좌거래내역서를 발급받아 보관해야 합니다. 이러한 작은 주의사항들이 나중에 큰 분쟁을 예방하는 중요한 역할을 합니다.

 

임대차 계약은 한 번의 실수가 수백만 원, 수천만 원의 손실로 이어질 수 있는 중요한 계약입니다. 특히 전세사기가 급증하고 있는 현재 상황에서는 더욱 신중하고 꼼꼼한 접근이 필요합니다. 위에서 소개한 7가지 체크포인트를 철저히 준수한다면 대부분의 임대차 분쟁을 예방할 수 있을 것입니다.

 

계약서 작성이 번거롭고 복잡하다고 해서 대충 넘어가서는 안 됩니다. 오히려 이런 과정을 통해 나의 소중한 자산을 보호할 수 있다는 마음가짐으로 임해야 합니다. 궁금한 점이 있다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이니, 안전한 부동산 거래를 위해 충분한 준비를 하시기 바랍니다.