부동산 계약 전 반드시 확인해야 하는 5가지

 

“3억 원의 보증금을 날리고도 할 수 있는 게 아무것도 없었습니다.”

최근 한 직장인이 온라인 커뮤니티에 올린 절규 섞인 글입니다. 꼼꼼하다고 자부했던 그는 전세 계약 후 6개월 만에 집주인이 도주했고, 3억 원의 보증금은 허공으로 사라졌습니다. 등기부등본 한 장만 제대로 확인했더라도 피할 수 있었던 참사였습니다.

 

부동산 거래는 인생에서 가장 큰 규모의 재정적 결정 중 하나입니다. 하지만 많은 사람들이 ‘설마 나에게 그런 일이 일어날까?’ 하는 안일한 생각으로 계약서에 도장을 찍습니다. 전국 부동산 분쟁 조정위원회에 접수되는 사건만 연간 수천 건에 달하며, 이 중 상당수는 계약 전 기본적인 확인 절차만 거쳤어도 예방할 수 있었던 사안들입니다.

 

부동산 사기의 수법은 날로 교묘해지고 있습니다. 가짜 등기부등본을 만들거나, 실제 소유주가 아닌 사람이 대리인 행세를 하는가 하면, 이미 여러 명에게 같은 집을 임대하는 다중계약 사기까지 등장했습니다. 이런 위험 속에서 자신을 보호할 수 있는 유일한 방법은 철저한 사전 체크뿐입니다. 

 

 

결론부터 말하자면, 집주인이 얼마나 부자인지 확인하셔야 합니다. 예를 들어, 어떤 집이 10억인데, 집주인은 자기 돈 1억에 대출 6억 그리고 세입자 전세금 3억을 받아서 이 집을 샀다고 가정합시다. 우리는 이 집에 전세로 3억을 주고 들어간 세입자입니다. 그런데 얼마 지나지 않아 집주인이 경제적으로 어려워져서 은행 대출 이자를 못 내기 시작합니다. 결국 은행은 이 집을 경매로 넘깁니다. 경매에서 이 집이 7억에 낙찰됐다고 합시다. 이때, 대부분의 경우 은행이 먼저 돈을 가져가게 됩니다. 경매 낙찰가 7억 중 은행이 6억을 가져가고 남은 1억이 저희가 돌려받을 수 있는 금액입니다. 이 경우 집주인을 잘못 만났다는 이유 하나만으로 2억을 손해 보게 됩니다.

 

 

이처럼, 집주인의 경제 사정이 어렵다면 전세금을 돌려받는 데 문제가 생길 수 있습니다. 이런 최악의 상황을 막기 위해서 부동산 계약 전 반드시 확인해야 하는 5가지에 대해서 다뤄보겠습니다.

 

등기부등본

부동산 계약 전 반드시 확인해야 하는 5가지

---

등기부등본을 단순한 서류라고 생각한다면 큰 오산입니다. 이는 그 집이 겪어온 모든 법적 변화와 현재 상태를 기록한 ‘부동산 이력서’나 다름없습니다. 특히 갑구에 나타나는 위험신호들을 놓치면 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 가등기가 설정되어 있다면 이는 소유권 이전을 예약한 상태로, 언제든 정식 등기로 바뀔 수 있어 임차인이 쫓겨날 위험이 있습니다. 가처분이나 파산신청, 가압류 등의 기록이 있다면 더욱 신중해야 합니다. 이는 소유자가 경제적으로 파탄 상태에 있거나 법적 분쟁에 휘말려 있음을 의미하기 때문입니다.

 

을구에 기재된 근저당권은 더욱 세심하게 살펴봐야 할 부분입니다. 이는 집에 설정된 담보대출을 의미하는데, 많은 임차인이 이 부분을 대수롭지 않게 넘어가다가 큰 손해를 봅니다. 근저당 금액과 전세보증금을 합했을 때 부동산 시세의 80%를 넘지 않는 것이 안전합니다. 예를 들어, 시세 10억 원인 아파트에 근저당 5억 원이 설정되어 있다면, 전세보증금은 최대 3억 원까지만 안전합니다.

 

등기부등본상 소유자와 임대인의 신분이 정확히 일치하는지 확인하는 것은 기본 중의 기본입니다. 주민등록번호, 주소까지 세밀하게 대조해야 하며, 조금이라도 의심스러우면 추가 서류를 요구해야 합니다.

 

 

건축물대장

부동산 계약 전 반드시 확인해야 하는 5가지

---

건축물대장은 그 건물이 합법적으로 건축되었는지, 현재 어떤 용도로 사용 허가를 받았는지를 보여주는 공식 문서입니다. 특히 옥탑방이나 반지하의 경우 건축물대장에 표기되지 않은 불법 증축일 가능성이 높습니다. 상업지역 내 주거시설도 용도변경 허가 없이 불법 임대되는 경우가 많아 주의가 필요합니다.

 

계약서상 면적과 건축물대장상 면적이 다르다면 이 역시 위험신호입니다. 불법건축물에 거주하다 적발되면 강제 철거당할 수 있고, 이 경우 보증금 반환은커녕 이사비용까지 고스란히 본인 부담이 됩니다.

 

 

임대인의 세금 체납 여부

부동산 계약 전 반드시 확인해야 하는 5가지

---

임대인의 세금 체납 여부는 반드시 확인해야 할 필수 사항입니다. 국세나 지방세를 체납한 임대인의 재산은 언제든 압류될 수 있고, 이 경우 임차인의 보증금 회수가 어려워집니다. 관할 세무서를 방문하여 임대차계약서를 지참한 후 직접 조회하거나, 온라인 홈택스를 통해 체납 여부를 확인할 수 있습니다.

 

임대인이 여러 곳에서 대출을 받았거나 다양한 채무를 지고 있다면, 보증금 회수에 차질이 생길 가능성이 높습니다. 여러 금융기관에서 동시에 대출을 받았거나, 사채나 개인 대출이 있는 경우, 사업 실패나 투자 손실로 인한 부채가 있는 경우라면 더욱 신중하게 접근해야 합니다.
권리 제한사항도 철저히 점검해야 합니다. 압류나 가압류, 가처분 등의 기록이 있다면 향후 경매로 이어질 가능성이 높아 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

 

 

중개인 및 대리인

부동산 계약 전 반드시 확인해야 하는 5가지

---

우선, 부동산 중개인입니다. 최근에는 자격증을 위조하거나 타인 명의를 도용하는 사례도 증가하고 있어 공인중개사 자격증만으로는 부족합니다. 개업등록증, 공제증서, 업무보증금 납입 증명서 등을 모두 확인해야 합니다. 개업신고증명서상 유효기간과 공제조합 가입 여부, 사무소 임대차계약서를 통해 실제 운영 중인지, 과거 중개 관련 분쟁 이력은 없는지도 확인해야 합니다.

 

대리인과의 계약은 더욱 특별한 주의가 필요합니다. 위임장의 진위 여부를 확인하는 것은 기본이고, 인감증명서 원본을 반드시 확인해야 합니다. 복사본은 절대 허용해서는 안 됩니다. 위임 범위가 명확한지, 계약 체결과 보증금 수령 권한이 포함되어 있는지도 살펴봐야 합니다.
위임자 본인과의 직접 통화를 통해 위임 사실을 확인하고, 위임장 작성일자와 계약일자가 합리적인 시간 간격을 두고 있는지도 점검해야 합니다. 계약금과 잔금 지불 시에는 반드시 건물주나 집주인 명의의 통장으로만 입금하는 것이 안전합니다.

 

 

전입신고와 특약사항

부동산 계약 전 반드시 확인해야 하는 5가지

---

전입신고는 주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 필수 요건입니다. 전입신고 없이는 아무리 많은 보증금을 냈어도 법적 보호를 받을 수 없습니다. 특히 오피스텔의 경우 많은 임대인들이 종합부동산세나 양도소득세 회피를 목적으로 전입신고를 거부합니다. 이 경우 임차인은 대항력 취득 불가로 인한 법적 보호 상실, 확정일자 부여 불가로 인한 우선변제권 상실, 보증금 회수 불가능이라는 치명적인 위험에 노출됩니다.

 

모든 중요한 합의사항은 반드시 계약서에 명문화해야 합니다. 구두약속은 법적 효력이 제한적이며, 분쟁 시 입증이 어렵습니다. 관리비 및 공과금 부담 주체, 하자 발견 시 수리 책임, 중도해지 조건 및 위약금, 보증금 반환 시기 및 방법, 임대인 변경 시 승계 조건 등은 모두 구체적으로 명시되어야 합니다. 전기세, 수도세, 관리비 등 비용 부담에 대한 합의, 도배나 하자보수에 대한 약속 등 사소해 보이는 내용들도 모두 계약서에 기입해야 합니다. 나중에 “그런 약속을 한 적이 없다”는 말을 듣지 않으려면 모든 합의사항을 문서로 남겨두는 것이 중요합니다.

 

---

 

부동산 계약은 한 번의 실수가 평생의 재산 손실로 이어질 수 있는 중대한 결정입니다. 위에서 제시한 다섯 가지 핵심 확인사항은 수많은 피해 사례들로부터 얻은 값진 교훈들입니다. 계약을 서두르라는 압박을 받더라도, 며칠의 여유를 두고 꼼꼼히 검토하는 것이 몇억 원의 손실을 막는 길입니다.

 

‘이 정도면 충분하겠지’라는 안일한 생각은 금물입니다. 하나하나 차근차근 확인하고, 의심스러운 부분이 있다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 계약 전 며칠간의 수고로움이 평생의 안전을 보장할 것입니다.

 

기억하십시오. 당신의 신중함이 곧 당신의 재산을 지키는 마지막 보루입니다. 철저한 사전 검증만이 예측할 수 없는 부동산 분쟁으로부터 당신을 지켜줄 수 있습니다. 구독하시고 더 많은 정보 얻어가시길 바랍니다.